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来源:欧宝NBA体育直播 发布时间:2024-04-30 06:52:58
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作为大型仓储地产开发商的好管家仓储集团在2018年杀入市场,推出短租仓库品牌HOKOKO。好管家仓储集团告诉XUNCANGJI记者,短租仓库的异军突起能解决目前租仓市场的很多“痛点”,“以前供给端都是个人仓东,存在装修不达标,服务跟不上,公共空间小,租期不稳定等问题,短租仓库则是统一装修、统一管理、公共空间大、租期稳定。”
不过,短租仓库有自己的“痛点”,那就是租金高。XUNCANGJI记者看出,短租仓库的租金一般比周边同类型的租赁库房高20%左右,一位来短租仓库看仓的女士相中了30平小单间,她告诉XUNCANGJI记者,对日租仓各方面都很满意,唯一让她犹豫的是,每月500元的租金太贵了。
即便如此,短租仓库如果选址恰当、找准目标人群,仍能保证不错的出租率。岚岚告诉寻仓记记者,“好管家布吉店针对的人群是在周边上班的律师和医生,他们收入水平较高,对通勤的要求也很高,我们还没正式开业,预租率就达到七成。我之前负责的好管家兴东店,出租率几乎达到100%,能够说是一仓难求。”
短租仓库盈利难的根本原因是成本太高。”徐亮给XUNCANGJI记者算了一笔账,“从占租金收入的比重来看,拿仓成本是最大头的,一般占到55%-65%;装修是一次性投入,按照5年进行摊销,占12%-15%;经营成本也很高,占比在20%-25%。此外,还有税费、折旧等成本。如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”
特别是拿仓成本,考文垂研究室(KCSRO)指出,入仓率在95%的情况下,拿仓成本达到租金收入的60%,则息税前利润率为0。但现实是,随着竞争的加剧,拿仓成本被不断推高,不少短租仓库的拿仓成本已经占到租金收入的七成以上。徐亮表示,为抢夺仓源,不仅同行打得头破血流,还要从自助式仓储等竞争对手那里虎口夺食。
“这里原来是一家自助式仓储,近两年才改造成短租仓库。”在介绍一家位于深圳西乡附近的短租仓库时,整租物业中介豪仔说,“这两年自助式仓储饱和之后,拿仓的热情和能力都不行了。此消彼长的是,短租仓库经营者拿仓意愿强、动作猛,不少仓源都被他们抢走。”
在短租仓库市场,根据仓源不同可大致分为两种模式:一是重资产模式,仓企拿自有物业,或者通过发行类Reits产品收购的物业投入市场;二是轻资产模式,也就是通过租赁物业投入市场的“二仓东”模式。相对而言,重资产模式在成本、租期等方面有一定的优势。但好管家仓储集团认为,为满足扩张速度的需要,未来一定是轻重两条腿走路。
无论是哪种模式,徐亮指出,短租仓库的成本模型是一样的,所以拿仓成本的不断上涨对于每一个短租仓库品牌而言,感受是一样的。
与此同时,供给端的成本上涨很难在极短的时间内向需求端转移。“相对于不断上涨的成本,临时仓库的租金收入实际是偏低的,但对于租户而言,这样的租金又是偏高的。租金高低与居民收入水平息息相关,所以很难在极短的时间内通过提高租金来提升盈利水平。”无忧迷你仓网研究员莎莎对寻仓记记者表示。
眼下有不少金融机构推出了针对个人仓库租赁的贷款产品,试图解决短租仓库租金支付能力不够的“痛点”,但租仓宝仓储网首席分析师张伟表示,租赁贷款并不可以真正提升短租仓库需求端的支付能力,“仓储是基本的生存需求,如果租仓都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于仓储地产的理性消费。”
成本在上涨,租金却难涨,被两头夹击的临时仓库品牌只能看着利润被一点一点蚕食。
但是,对于实力丰沛雄厚的短租仓库龙头,特别是财大气粗的“地产派”而言,当务之急并不是盈利,而是要先把规模做起来。迷你仓大数据表示,从回报率来说,好管家能达到1%-2%的回报率就已经很满意了。仓储集团旗下的短租仓库品牌HOKOKO称,自助仓集团更关注的是把产品做好,三年内不考虑盈利问题。
因为,在短租仓库市场的未来竞争中,不先从规模上建立起壁垒,是没有资格谈利润的。“短租仓库虽然毛利率不高,但当规模做得足够大时,利润是可观的。同时,如果采用重资产模式,可能还有一块来自物业增值的利润。”好管家仓储集团CEO说。返回搜狐,查看更加多
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